Marché immobilier : volume et qualité en 2016

L’immobilier résidentiel connait une année record. Même si les chiffres du dernier trimestre ne seront publiés que fin janvier, les indicateurs d’avants contrats et les chiffres sur les 12 derniers mois coulant montrent des volumes d’environ 800 000 transactions. La hausse des prix en général est modéré (<1%) mais elle s’est accélérée depuis septembre et reste très hétérogène. Il faut rappeler que depuis 2011, l’indice des prix de l’immobilier est en baisse d’environ 6%. Les prix étaient restés stables voire en légère baisse sur l’ensemble du territoire, les particuliers ont saisi pleinement l’opportunité des taux bas pour acquérir leur résidence, ce double effet leur ayant conféré un pouvoir d’achat sans précédent (+29%..).

Une année record pour le crédit

En effet l’autre record notable est pour le crédit immobilier qui lui va battre le record de 2015 (203 milliards). Ce volume s’explique toujours en partie par des renégociations notamment au cours du dernier trimestre qui a vu le taux moyen s’établir à 1,31% (selon l’Observatoire Crédit Logement). Il est toujours aussi intéressant de rappeler les écarts entre de valeurs des localités plutôt rurales sur presque un tiers du territoire à moins 1 500 €/m² et entre les dynamiques des grandes métropoles +6% à Lyon, +5% à Bordeaux, +3 % à Nantes stabilité à Marseille, baisse à Lille.

 

Pour 2017, les échéances électorales laissent des incertitudes pour l’après mai. D’ici là il est fort à parier que les particuliers continuent de profiter des taux bas et contribuent à une nouvelle augmentation des prix qui devraient dans les grandes métropoles et en premier lieu à Paris (+3,6% au T3 2016) atteindre à nouveau les records du prix /m² de 2011 (8 590€/m²).

Le dynamisme de l’immobilier d’entreprise

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise ne devrait pas dépasser les volumes de l’année dernière record (32 milliards d’euros) mais se placer historiquement en seconde place à plus de 28 milliards. Nous connaissons donc une 3e année consécutive à plus de 25 milliards ce qui est inédit et place désormais la moyenne décennale à plus de 21 milliards d’euros.

Ce dynamisme est principalement porté par les acquéreurs institutionnels français (presque 80%). Ces derniers sont à la recherche de rendements stables afin de rémunérer les fonds qu’ils gèrent. Cela les oriente toujours vers des immeubles de qualité stabilisés dans des emplacements de référence que ce soit pour le bureaux ou les commerces. La seule limite aux investisseurs reste la disponibilité des produits notamment en commerce. La diminution du rendement des autres actifs sur lesquels ils sont susceptibles d’investir leur permet d’accepter de réaliser des acquisitions d’immeubles à des taux encore à la baisse cette année.

En 2017 le plancher des 3% semble devoir encore résister face à une croissance économique très faible et aux incertitudes politiques.

Hôtellerie : un secteur résilient

Après plusieurs années exceptionnelles stoppées par les attentats de Paris et de Nice, l’hôtellerie a connu une année 2016 médiocre pourtant soutenue par l’organisation de divers événements, comme le mondial de l’automobile, le salon de l’aéronautique et surtout l’Euro 2016.

 

Les taux d’occupation sont restés en retrait tout comme les prix moyens, entrainant une baisse générale du revenu par chambre. La baisse moyenne est d’environ 6% avec une disparité assez forte Paris et la Côte d’azur à –16 et -7% et quelques villes qui ont bénéficié de L’Euro : Lille et Toulouse qui progresse de plus de 8%, tout comme Nantes mais sans effet Euro !

 

Le contexte sécuritaire ainsi que la concurrence de l’économie collaborative resteront des sujets pour le secteur en 2017. Néanmoins ce qui était presque devenu l’investissement incontournable basé sur des fondamentaux forts (le positionnement de la France comme destination touristique, les modes de vie…) ne sera plus écarté pour longtemps. Les performances de certains établissements malgré ce contexte sont de véritables arguments pour des investisseurs en quête d’actifs résilients, permettant de séparer le bon grain de l’ivraie…