Usage et destination d’un immeuble : quelle différence ?
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Usage et destination d’un immeuble : quelle différence ?

La destination d’un immeuble et son usage correspondent à deux notions distinctes. La première a trait aux règles d’urbanisme et de construction, la seconde veille à la protection du parc de logements.

Destination d’une construction

Usage, destination et affectation ne recouvrent pas la même chose. La destination d’une construction relève de l’urbanisme. Elle correspond à ce pourquoi une construction a été édifiée. Elle pourrait être résumée au « contenant » de l’immeuble.

Le Code de l’urbanisme (1) en distingue désormais 5: habitation, commerce et activités de service, exploitation agricole et forestière équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Usage d’un immeuble

L’usage d’un bâtiment correspond, quant à lui, à l’utilisation d’un immeuble. Il peut être ramené au « contenu » de l’immeuble. Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) prévoit uniquement 2 usages : l’habitation et, a contrario, tout autre usage. Enfin, l’affectation d’un immeuble ne recouvre pas de situation juridique. L’expression est souvent utilisée pour signifier l’usage.

Les enjeux de chacun

Destination et usage n’ont pas la même vocation. En matière de destination, l’examen des autorités va porter sur les normes urbanistiques comme le plan local d’urbanisme et la nature des constructions. Il est possible d’en changer, sous condition de déclaration préalable. Si des travaux sont nécessaires, la demande de permis de construire vaut demande de changement de destination.

La notion d’usage permet d’équilibrer les parcs d’habitation, parc de bureaux… et donc surtout de protéger les logements. Lorsqu’il s’agit de transformer un local d’habitation en un autre usage, il peut être soumis à une autorisation préalable de la commune. Cette mesure a pour objet de protéger le parc d’habitation en limitant la transformation de logements en bureaux ou le développement de logements exclusivement dévolus aux touristes.

Ce phénomène, très concentré dans certaines communes, appauvrit le parc de logements disponibles à la location à la population résidente. Face à ce constat, la mairie de Paris, comme de nombreuses autres villes, a décidé d’appliquer cette disposition du CCH relative à l’autorisation préalable.

En pratique, comment procède-t-on au changement d’usage ?

Compte tenu de la politique de protection des logements, les demandes de changement d’usage de l’habitation vers un autre usage sont plus difficiles à satisfaire que les autres, dans les villes qui préservent leur parc de logement en termes de surface. Par conséquent, le propriétaire doit accompagner sa demande d’une compensation : soit la présentation d’un autre local à usage autre qu’habitation qu’il s’engage à transformer en habitation, soit une proposition de compensation financière.

Comment fonctionne la compensation ?

Les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage. Par exemple, les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent pas servir de compensation. Les locaux de compensation doivent être situés dans le même arrondissement ou dans le même quartier administratif, en cas de prédominance de bureaux par rapport aux logements, que les locaux faisant l’objet du changement. Enfin, les locaux d’habitation qui font l’objet du changement d’usage et les locaux de compensation doivent être transformés de façon concomitante.

Le coût de cette compensation

Dans la pratique, la compensation sous-tend une cession de commercialité, c’est-à-dire le paiement d’une indemnité par le bénéficiaire de la compensation, au profit de celui qui abandonne sa commercialité à qui veut en acquérir pour transformer son local d’habitation en local à usage commercial ou de bureaux. Le prix du mètre carré de commercialité dépend du quartier concerné et de la qualité du cédant (cession par une personne morale ou physique ou par un bailleur social).

(1) Sous l’article R. 151-27 issu du Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant recodification du livre Ier du Code de l’urbanisme

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