Pourquoi diversifier ses investissements immobiliers ?

En achetant de l’immobilier dévolu à une activité, l’investisseur fait reposer une partie de son placement sur le dynamisme du secteur économique auquel les murs sont affectés. Pour sécuriser un patrimoine immobilier, il est préférable de diversifier ses investissements en allant sur différents marchés car tous ne répondent pas à la même dynamique.

L’activité économique

Le marché des bureaux et commerces repose en grande partie sur la croissance économique. Selon l’étude de l’Insee publiée le 15 décembre dernier, la progression du produit intérieur brut (PIB) ne devrait finalement atteindre que 1,2% en 2016. Mais selon les indicateurs d’Image PME, mis en place par les experts-comptables pour mesurer la variation du chiffre d’affaires moyen des PME par mois et par trimestre, tous les secteurs sont en progression. Pour l’industrie, la construction, le commerce, le transport et même l’hébergement, le climat des affaires s’améliore. En plus de ce climat général, le marché des commerces dépend directement de l’activité spécifique hébergée. Le dynamisme d’une marque de prêt-à-porter, de restauration… lui permet de générer un chiffre d’affaires plus important, susceptible de supporter une charge locative plus élevée.

Le tourisme et l’hôtellerie

L’activité économique impacte également le secteur de l’hôtellerie qui héberge régulièrement des salariés en déplacement. Ce secteur est aussi plus ou moins dépendant, selon la localisation, de la vitalité du tourisme. Ce dernier subit les effets d’une dimension géopolitique liée au contexte sécuritaire. En 2015, mais surtout en 2016, le secteur a souffert des événements tragiques perpétrés sur le sol français, impactant particulièrement la capitale puis la Côte d’Azur. Selon la 39e édition de son étude annuelle « L’Industrie Hôtelière Française » dressée par KPMG, la fréquentation des touristes en Île-de-France a en effet chuté de 6,4% au 1er semestre 2016, malgré l’organisation de l’Euro 2016 de football. Pour le cabinet conseil, le contexte d’insécurité accru aura un impact durable sur l’image de la destination France.

La chute des fréquentations s’est pourtant ralentie au 3e trimestre. Selon les statistiques de l’Insee à la mi-novembre, la baisse des nuitées de la clientèle étrangère (−5,7 %) est moins forte qu’au trimestre précédent (−9,2 %) et la fréquentation de la clientèle française rebondit légèrement (+0,4 % après −3,1 %).

Le vieillissement de la population française va soutenir durablement une demande croissante de soins et d’hébergement.

Murs de santé : boostés par la démographie

En revanche, l’influence du dynamisme économique est moins présent dans la performance du secteur des murs de santé, qu’il s’agisse des cliniques, des Ephad ou des maisons de retraite. L’allongement de la durée de vie et l’arrivée aux âges élevés des baby-boomers commencent à créer un important besoin de soins médicaux et d’assistance. Selon les projections de l’Insee, en 2050, un habitant sur 3 serait âgé de 60 ans ou plus, contre 1 sur 5 en 2005. Le vieillissement inéluctable de la population française va soutenir durablement une demande solide, indépendante des perspectives économiques et des marchés financiers.

Immobilier de santé : établissements de santé (cliniques et hôpitaux) et établissements médico-sociaux (établissements d’accueil de personnes handicapées ou en difficultés, maisons de retraite dont Ehpad – Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).