L’imposition du patrimoine immobilier

Plus-values immobilières

En matière d’Impôt sur le Revenu (IR au taux forfaitaire de 19%), la plus-value résultant de la cession d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir bénéficie d’un abattement pour durée de détention : 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e et 4% au titre de la 22e. Soit une exonération totale après 22 ans de détention.

En matière de Prélèvements Sociaux (PS au taux global de 15,5%), l’exonération est acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans. L’abattement pour durer de détention est de :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année,
  • 1,60% pour la 22e année de détention,
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

En outre, en cas de plus-value supérieure à 50.000 euros une taxe additionnelle comprise entre 2 et 6% sera due (hors terrain à bâtir). La Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) au taux de 3 ou 4% selon les hypothèses sera également due sur la plus-value imposable.

Plusieurs cas d’exonération de la plus-value sont prévus, notamment

– Cession de la résidence principale.
– Première cession d’un logement, autre qu’une résidence principale, lorsque tout ou partie du prix est remployé par le cédant dans un délai de 24 mois pour acquérir ou construire un logement affecté à son habitation principale. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
– Cession de moins de 15.000 euros
– Cession réalisée par des retraités ou invalides de condition modeste
– Cession d’un logement situé en France par une personne physique, non résidente, ressortissante d’un État de l’Espace économique européen (ou d’un autre Etat si elle peut invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination) et ayant été fiscalement domiciliée en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert de domicile ou le cédant doit en avoir à la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession. L’exonération est dans ce cas partielle : la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150.000 euros n’est pas taxable, le surplus étant imposable. Ce plafond s’apprécie après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention.

Dispositifs maintenus ou reconduits par la Loi de finances pour 2017 ou Loi de finances rectificative pour 2016

– Prolongation de 2 ans (jusqu’au 31 décembre 2018) de l’exonération de la ou des plus-value(s) lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social. A cela s’ajoute l’extension aux cessions intervenant au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social.
– Reconduction sur 2017 du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) en faveur de l’habitation principale. L’avantage fiscal est égal à 30% du montant des dépenses éligibles dans une limite de dépenses inchangée de 8.000 euros (personne célibataire) ou 16.000 euros (couple soumis à imposition commune).
– Prorogation des dispositifs Pinel (investissement locatif nu) et Censi-Bouvard (location meublée) d’un an.

Marie Damourette, ingénieur patrimonial