Les rendements élevés de l’immobilier de santé
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Les rendements élevés de l’immobilier de santé

Les particuliers peuvent diversifier leurs investissements immobiliers en s’intéressant aux murs de santé. Murs d’établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, de cliniques, de centre de soins de suite et réadaptations : ces biens très spécifiques peuvent être proposés par des fonds spécialisés.

Selon l’Insee, le nombre de Français âgés de plus de 60 ans devrait représenter un tiers de la population d’ici 2050, contre 20% actuellement. Un phénomène qui fait naître de nouveaux besoins, et avec eux de nouvelles opportunités. Parmi celles-ci figurent les investissements dans les murs de santé.

Des actifs variés

Les murs de santé désignent des actifs variés : murs des établissements de santé de court séjour (Médecine Chirurgie Obstétrique), des établissements de moyen séjour (Soins de Suite et de Réadaptation), des cliniques psychiatriques et enfin des Ehpad (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).

Ces établissements ne sont pas toujours propriétaires de leurs murs ou ne veulent pas le rester. Ils peuvent alors les céder soit à des investisseurs institutionnels, soit à des gestionnaires de fonds spécialisés ou encore dans certains cas (notamment pour les Ehpad) à la découpe à des particuliers. Des investisseurs institutionnels qui dans tous les cas bénéficieront d’un rendement relativement élevé. Il peut atteindre  6% et plus pour les établissements de court séjour et approchera les 5% pour les Ehpad, ces moyennes dépendant de nombreux paramètres. Un niveau bien supérieur à la location meublée classique (dont le rendement à Paris intramuros peut être inférieur à 3 %) voire à d’autres résidences de services comme les résidences de tourisme ou étudiantes pour lesquelles le rendement attendu est plutôt inférieur à 5%.

Des supports multiples

Les particuliers ont le choix entre différents types de fonds.  Ils peuvent y accéder via des véhicules d’investissement immobilier « généralistes » OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) ou SCPI (Société collectif placement Immobilier). En revanche, ce type de fonds est principalement investi sur de l’immobilier commercial plus « traditionnel » type bureaux et murs de commerces. La partie investie en murs de santé reste très minoritaire (< 10%). A titre d’exemple et notamment suite à l’acquisition des murs GECIMED, OPCIMMO d’Amundi détient plus de 8 % de murs de santé dans son allocation globale.

Il est également possible d’investir dans des fonds spécialisés dont le patrimoine sera uniquement composé de murs d’établissements de santé. Certains sont dédiés à des investisseurs institutionnels (OPCI Résidial de Périal spécialisés en murs d’Ephad et Crèches ou l’OPCI* Health Property Fund de BNP Paribas qui achètent des murs de cliniques, EPHAD… ) d’autres comme la SCPI Primovie de Primonial est ouverte à la souscription au grand public avec la possibilité d’investir principalement sur des biens immobiliers dont les locataires exercent, au moment de l’acquisition, une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé.

Enfin, les particuliers peuvent aussi acquérir des lots d’Ehpad. L’exploitant de l’Ehpad verse un loyer au propriétaire dans le cadre d’un bail commercial long terme (10 à 12 ans) qui permet de générer un rendement moyen variable selon la localisation, compris entre 4 et 4,5%. Le propriétaire prend le risque opérationnel de part son activité qui doit lui permettre d’assurer le loyers et les divers frais d’entretien de l’immeubles qui restent principalement à sa charge.

Un investissement long terme qui constitue une poche de diversification dans un portefeuille d’actifs immobiliers et mobiliers.

Dans cette option l’investisseur bénéficie d’une diversification limitée puisqu’il achète une chambre gérée par un exploitant sur un site. Néanmoins son risque peut être limité si l’exploitant bailleur mutualise son risque sur l’ensemble de ses établissements  ou s’il propose une caution du groupe locataire. La plupart du temps, c’est une option privilégiée dans le cadre d’un « montage fiscal » avec parfois des prix intégrant une bonne partie de cet avantage.

Un renchérissement et une raréfaction

Seul désagrément de ce type d’actifs : sa rareté, en raison de la diminution du nombre d’autorisations pour la création de nouveaux établissements. Le nombre de transactions annuelles se situe dans une fourchette comprise entre 500 et 700 millions d’euros, selon une étude menée par le cabinet Xerfi-Percepta publiée en février dernier. Cependant, en 2016, on a assisté à un volume de transaction record de l’ordre de 1,85 milliard d’euros, lié à des opérations secondaires, qui a pesé sur les prix de transaction et donc les rendements. Malgré leur niveau élevé, ces derniers ont perdu environ 1% en 2016. Pour les spécialistes, l’année 2016 a été une année exceptionnelle en termes de flux.
A l’avenir, les rendements pourraient se stabiliser. D’autant que les acteurs qui proposent des véhicules collectifs mettent en place des stratégies de diversification pour maintenir un bon niveau de rendement. Ces dernières portent sur l’international ou encore sur des services de santé comme les laboratoires et surtout des résidences séniors qui ne sont pas traditionnellement considérées comme de l’immobilier de santé.

Le marché français est estimé à 6,3 milliards d’euros à fin 2016 et comprend 302 ensembles dont 129 Ehpad, 109 établissements de court séjour, 38 de moyen séjour et 26 cliniques psychiatriques. Le marché potentiel serait bien plus élevé car de nombreux établissements possèdent encore leurs murs (Source : Immobilier de santé en chiffres, Étude Xerfi-Percepta, février 2017).

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