Conseils investissements immobilier

Les conseils d’Anthony Dumont pour changer votre regard sur l’investissement immobilier

Les Français aiment l’immobilier. Malgré l’explosion des prix, les acheteurs continuent d’investir, aidés par le niveau historiquement très bas des taux des prêts immobiliers. Un nouveau pic de transactions vient même d’être atteint au printemps. Le prix des petites surfaces à Paris explose et les cinquante plus grandes villes françaises connaissent une nouvelle dynamique. Dans ce contexte faut-il encore investir dans l’immobilier ? Oui, répond Anthony Dumont, responsable de l’immobilier à la banque Neuflize OBC, mais après s’être posé les bonnes questions !

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Anthony Dumont: Dans l’investissement immobilier, il n’y a pas de bon ou de mauvais moment pour acheter. En revanche, il y a de bonnes et de mauvaises raisons d’acheter. La clé est de ne pas partir du produit mais de soi, de ses besoins, de ses moyens, de ses envies. La plupart des clients raisonnent à l’envers. On leur propose un produit et cela déclenche leur envie d’investir. Ceux qui n’ont pas encore de patrimoine immobilier, doivent investir. Car, la pierre, sous toutes ses formes est une composante essentielle de la gestion patrimoniale. En revanche, ceux qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier conséquent doivent se montrer plus opportunistes et se poser les bonnes questions.

Quelle est la première question à se poser ?

Anthony Dumont: Pourquoi ? Quel est l’objectif de votre investissement ? Vous cherchez un complément de revenu immédiat ? Une source de revenu complémentaire pour votre retraite ? Capitaliser pour construire un patrimoine sur le long terme ou placer des liquidités à court terme ? En fonction de vos objectifs, les produits intéressants seront complètement différents. Des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) seront idéales pour se procurer des revenus immédiats. De même un investissement locatif « en dur » fournira une source de gains sous forme de loyers. Pour éviter de générer des revenus fonciers, très fortement fiscalisés, il faudra opter pour un achat de part démembrée, c’est-à-dire privé de la jouissance de loyers. Concrètement, il s’agit de séparer la nue-propriété des parts ou d’un actif immobilier et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit. L’usufruitier, de son côté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Que conseillez-vous pour le financement ?

Anthony Dumont: La première étape est de définir un budget et surtout un mode de financement. Quelle part de votre épargne ou de vos fonds propres voulez-vous investir ? Quelles sont vos capacités d’endettement immédiat et à moyen terme ? Faut-il préférer un prêt amortissables ou « in fine », avec le remboursement du capital en fin de prêt ? Là encore les projets seront très différents en fonction du financement disponible. L’achat d’un bien locatif peut se financer grâce à l’emprunt remboursé par les loyers perçus mais aussi, pour partie avec des fonds propres lorsque la rentabilité est trop faible. De la même façon, un investisseur peut acquérir des parts de SCPI à crédit. Le rendement servi (autour de 4.5% en moyenne en 2018) remboursera les mensualités d’emprunt.

Vendre ou transmettre au bon moment une fois son objectif atteint est la clé d’un investissement immobilier réussi.

Comment bien choisir son type de bien immobilier ?

Anthony Dumont: L’offre pléthorique présent notamment via internet complexifie le choix des investisseurs : immobilier résidentiel, professionnel, viager, nue-propriété, SCPI, fonds immobilier, produits de défiscalisation, crowdfunfing… La phase de sélection doit être minutieuse et surtout elle nécessite encore une fois d’avoir bien défini en amont son projet pour ne se perdre dans cette offre dont la plupart des produits n’est finalement pas adapté à votre besoin. Elle passe aussi par le choix des intermédiaires. La dimension fiscale est également importante car l’immobilier est le placement le plus lourdement fiscalisé aujourd’hui, même en dehors de  L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Justement par qui se faire conseiller ?

Anthony Dumont: Cela peut être un notaire, un spécialiste au sein d’un établissement financier, un conseiller en gestion de patrimoine. Le conseil doit vous faire prendre conscience de l’engagement que représente cet investissement. Avec des points d’attention sur la liquidité ou l’illiquidité potentielle de son placement, c’est-à-dire la capacité à revendre.

Un autre point d’attention doit rester les frais facturés. Le client voit souvent et se focalise sur la partie initiale de fais (frais de souscription, honoraire, droits…) . Mais il est tout autant voir plus important d’identifier les frais récurrents (frais de gestion, charges et fiscalité non récupérables) notamment pour l’achat d’immobilier via des fonds , SCPI ou autres.

Finalement, c’est plus la vente que l’achat qui détermine la qualité de l’investissement ?

Anthony Dumont : Il faut apprécier le produit sur lequel on décide d’investir et avoir confiance dans ses choix. La règle est de n’investir que dans les localisations que l’on connaît, ou que nos conseillers connaissent, et dans des actifs qui nous plaisent. Surtout, l’investisseur doit garder en tête ses objectifs initiaux, surtout en période de baisse du marché. Comme pour un investissement en Bourse : vendre ou transmettre au bon moment une fois son objectif atteint est la clé d’un investissement immobilier réussi.

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