Investissement en nue-propriété : un puissant levier patrimonial

L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier peut constituer pour l’investisseur un placement offrant un retour sur investissement et une sécurité importants. Pour rappel, la nue-propriété est le droit d’obtenir la propriété du bien au terme d’une période déterminée pendant laquelle un tiers (l’usufruitier) aura bénéficié de son droit d’usage ou du droit d’en percevoir les revenus locatifs.

Le montant investi pour acquérir la nue-propriété peut donc, selon la durée de l’usufruit temporaire, être très inférieur à la valeur de la pleine propriété. En effet, il est schématiquement égal à la valeur de celle-ci diminuée du montant des revenus locatifs générés par l’immeuble pendant la période du démembrement.

La situation de l’immeuble, paramètre primordial

L’investissement démembré peut être mis en œuvre partout : l’objectif de mixité sociale favorise la répartition géographique des immeubles donnés en location par les bailleurs sociaux, qui n’en acquièrent que l’usufruit temporaire. Plus encore que les autres régimes d’investissement immobilier, le démembrement offre ainsi un très large choix quant à la situation des biens.

L’acquisition de la nue-propriété, puissant levier économique

Le levier économique procuré par le fait de devenir plein propriétaire de l’immeuble au terme de l’usufruit temporaire en n’ayant versé qu’une partie de sa valeur, à savoir le prix de la nue-propriété, peut être très important, même en l’absence de plus-value. L’enrichissement dû à l’extinction de l’usufruit ne constitue pas un revenu et n’est donc pas imposable.

L’investissement démembré peut être mis en œuvre partout.

Même si la valeur du bien devait diminuer sur la période, l’investisseur ne subirait aucune perte si cette valeur demeurait supérieure au prix d’achat de la nue-propriété. En cas de hausse de la valeur de l’immeuble (hausse favorisée en cas de démembrement avec un bailleur social par le maintien par ce dernier de l’immeuble dans un bon état d’entretien), seul l’accroissement de valeur constaté lors de la revente du bien par rapport à celle de la pleine propriété de l’immeuble au moment de l’acquisition de la nue-propriété serait imposable chez l’investisseur. En outre, cette plus-value serait diminuée d’un abattement en fonction de la durée de détention de l’immeuble, décomptée dès la date d’acquisition de la nue-propriété (et non pas seulement à partir de la reconstitution de la pleine propriété).

Les avantages fiscaux, cerises sur le gâteau

En outre, et de manière exceptionnelle, les intérêts de l’emprunt contracté par l’investisseur pour acquérir la nue-propriété peuvent être déduits de ses revenus fonciers (s’il en perçoit par ailleurs), lorsque l’usufruitier est un bailleur social. Enfin, durant la période du démembrement, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine de l’investisseur soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Même si l’investisseur ne peut bénéficier de certains de ces avantages, l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble demeure un excellent investissement en raison de l’effet de levier économique.

Olivier Danion