Investissements indirects immobilier

Investir dans l’immobilier autrement

Comment profiter de la dynamique du marché immobilier sans en supporter les contraintes ? En investissant dans les produits d’épargne immobilière les plus performants. États des lieux.

Les Français aiment investir dans la pierre sous toutes ses formes malgré la lourde fiscalité de l’immobilier. En effet, la transformation de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’envolée de la taxe foncière et l’exclusion de l’immobilier de la flat-tax à 30%, pourraient freiner l’engouement. Cependant, profitant des déconvenues de la bourse et des faibles rendements des autres placements financiers, la pierre est toujours considérée comme une valeur refuge. Par ailleurs, les taux de crédits inférieurs à l’inflation favorisent la constitution d’un patrimoine immobilier par endettement. L’achat d’un bien « en dur » a ses adeptes, mais d’autres formes d’investissement permettent de répondre à différentes problématiques fiscales, patrimoniales ou familiales.

L’épargne immobilière pour la performance et la simplicité

Depuis plusieurs années, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font la course en tête en matière de rendement. Elles ont enregistré 4,35%* de rendement en 2018 et ne manquent pas d’atouts pour les épargnants. En premier lieu, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct impliquant souvent un apport plus important. Par ailleurs, l’achat de parts de sociétés constitué d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l’étranger, offre aux particuliers un accès au marché d’immobilier professionnel avec une réelle mutualisation des risques locatifs.

La dynamique de l’immobilier avec la fiscalité douce de l’assurance-vie

Les SCPI ne bénéficient pas d’un cadre fiscal très avantageux. L’imposition est lourde sur les revenus fonciers, sur les plus-values et les parts sont soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Néanmoins, il existe des pistes pour alléger l’impôt, comme par exemple le démembrement des parts de SCPI. Il consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi le nu-propriétaire achète ses parts moins chères et elles n’entrent pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Dans ce cas, l’usufruitier est, le cas échéant, redevable de l’IFI, calculé sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire ne paye pas non plus d’impôt foncier puisque l’usufruitier perçoit les loyers.

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) permettent de privilégier la liquidité à la performance. Ces produits hybrides investissent au maximum 60% de leurs capitaux dans des biens immobiliers, destinent 30% de leurs encours à des valeurs mobilières classiques (actions, obligations…) et 10% dans des placements de trésorerie. Cette répartition permet d’améliorer la liquidité mais obère les rendements.

Pour alléger la fiscalité de son épargne immobilière, il est possible d’utiliser l’enveloppe fiscale préférée des Français : l’assurance-vie. En effet, de nombreuses SCPI, et autres fonds immobiliers, sont éligibles à l’assurance-vie. Dans ce cas, l’assureur est propriétaire des parts et en assure la liquidité. Dès lors, les frais associés au contrat d’assurance-vie s’ajoutent à ceux, déjà conséquents des SCPI (4 à 5% de frais d’entrée et autour de 10% de frais de gestion annuels).

Le financement groupé pour de gros projets

Concept récent dans l’environnement des placements immobiliers, le financement participatif dans l’immobilier permet à des investisseurs de se grouper pour investir dans la pierre. Une trentaine de plateformes sur Internet proposent ainsi de financer des programmes immobiliers. En 2018, un peu plus de 300 projets ont été souscrits pour un total de 185 millions d’euros, soit une hausse de 83% en un an**.

Ce type de placement offre des perspectives de rendement annuel moyen de 9% en 2018. Néanmoins l’on trouve diverses formes d’investissements sur différents types de projets. Les investissements peuvent prendre la forme de participation en capital, en obligations ou de prêts. Ils peuvent concerner des opérations de promotion, de marchands de biens, d’investissement locatifs. Il faut donc être vigilant lorsqu’il s’agit de comparer des projets d’investissements. Le crowdfunding immobilier enregistre un faible taux de défaillance. Moins de 1% des projets (0,67%) a subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012. Les pertes peuvent toutefois être totales. Il faut donc diversifier sur les projets, les opérateurs et sur les plateformes. En effet, s’agissant de nouveaux acteurs, la défaillance de certains n’est pas à exclure et il faut anticiper cette situation.

La nouvelle loi Pacte va rendre éligibles au PEA-PME, les titres proposés sur les plateformes de crowdfunding (titres participatifs, obligations classiques et minibons). À la clé, une économie d’impôt de 12,8%. Grâce à cette réforme, les intérêts de titres émis par financement participatif bénéficieront (pour un particulier) d’un meilleur traitement fiscal qu’un livret bancaire fiscalisé.

Le Club Deal pour financer des projets immobiliers

Certaines opérations peuvent être réalisées entre plusieurs investisseurs souhaitant mutualiser le risque et diminuer le montant nominal de l’investissement. Il s’agit d’opérations communément appelées « Club Deal »/ tour de table, destinées à financer une opération immobilière (hôtels, immeubles…).

Elles peuvent prendre plusieurs formes notamment via des simples Sociétés Civiles Immobilières (SCI) avec des modes de gestion variés. Selon la situation, les Clubs Deals peuvent être proposées par des sociétés de gestion spécialisées ou des opérateurs immobiliers. Compte tenu du montant global des projets financés (2 à 15 millions en moyenne) et du nombre restreint de participants, les Clubs Deals impliquent une mise de fonds minimale de l’ordre de 100.000 euros, voire plus pour des performances annoncées variant entre 7 et 12%.

Selon leur format, le gestionnaire et le type de gestion, ces opportunités peuvent vous être présentées par des banques de gestion privée comme Neuflize OBC, une société de gestion spécialisée ou un « family office.

L’investissement immobilier pour optimiser sa fiscalité

Il existe de nombreux dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier « en dur ». Les plus connus sont les lois Pinel, Malraux, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard… et plus récemment, Denormandie pour investir dans les centres-villes dégradés. Cependant, d’autres placements, moins connus, permettent d’investir dans l’immobilier « papier » avec de belles économies d’impôts à la clef.

Notamment, vous pouvez investir dans des bois et forêts. La solution la plus simple est d’investir via un groupement forestier. Vous achetez alors des parts d’une ou plusieurs forêts qui vous donnent droit à 18% de réductions d’impôts dans la limite d’un investissement de 50.000€ pour une personne seule et de 100.000€ pour un couple, en contrepartie d’une durée de blocage de 5 ans et demi et d’un risque de perte en capital. C’est surtout un moyen original de préparer une transmission à moindre coût par donation ou lors d’une succession, puisque les parts bénéficient généralement de substantiels abattements (75% de réductions sous conditions de détention). L’investissement offre des rendements moyens pouvant atteindre 2% brut par an (1% après frais et impôts), soit le taux de croissance naturel d’une forêt. Attention cependant aux frais de transaction et de gestion annuelle qui peuvent être très importants.

C’est aussi bien évidemment un moyen d’avoir un impact écologique en aidant à préserver les massifs français et un investissement tangible dont vous pourrez bénéficier quand la densité urbaine vous donnera des envies de balades en forêt.

* Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière
** Baromètre annuel 2018 du crowdfunding immobilier en France de Fundimmo et Hellocrowdfunding