Investir dans la pierre papier via l’assurance-vie : un couplé gagnant

Les taux de rendement des fonds en euros ne cessent de s’éroder, en moyenne à 2,3% en 2015. Aussi, les épargnants sont à la recherche d’alternatives pour dynamiser la performance de leur contrat d’assurance-vie. Parmi elles, l’immobilier accessible via des supports en Unités de Compte (UC) comme les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).

Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), en 2015, les premières ont rapporté en moyenne 4,85% nets de frais et de charges (mais bruts d’impôts), et les professionnels tablent sur une performance de 4,6% ou 4,7% en 2016. Pour les secondes, la rentabilité moyenne s’est établie à 3,1%.

Pierre papier : une fiscalité avantageuse

Loger des SCPI ou des OPCI dans un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie, plus avantageuse que celle réservée à leur détention en direct. En effet, les revenus générés ne sont pas imposables s’ils restent investis dans le contrat, et les retraits sont peu taxés.

À chaque retrait, le souscripteur est effectivement supposé retirer une partie de capital et une partie d’intérêts à due proportion de la valorisation globale du contrat. Après 8 ans de détention, il est possible de retirer jusqu’à 4 600 euros d’intérêts du contrat par an, 9 200 euros pour un couple soumis à l’imposition commune, sommes non soumises à l’impôt. Au-delà, la part intérêt des retraits est taxée à 7,5%. Et, en cas de décès, l’enveloppe de l’assurance-vie ouvre droit à une fiscalité favorable sur les sommes investies.

Une liquidité facilitée

Il est plus aisé de revendre ses parts de SCPI et d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie qu’en direct. En effet, pour les SCPI, l’assureur est tenu de garantir la liquidité des parts détenues dans le contrat et de verser les fonds dans les 2 mois. Quant aux OPCI, leur liquidité est assurée par leur composition (60% ou plus de leurs actifs dans l’immobilier coté ou non, et au moins 10% de liquidités).

Loger SCPI et OPCI dans un contrat d’assurance-vie pour profiter d’une fiscalité est plus avantageux qu’avec une détention en direct.

SCPI, OPCI : un risque à évaluer

Le souscripteur doit néanmoins avoir à l’esprit que les SCPI comme les OPCI sont soumis aux variations des marchés immobiliers et financiers. Le capital n’est donc pas garanti. Il doit également tenir compte en amont des frais d’acquisition et de gestion, non négligeables dans les investissements immobiliers, pour le calcul du rendement attendu des fonds. Il est ainsi conseillé d’envisager un horizon d’investissement à long terme, et a minima de 8 ans pour une souscription de SCPI.

Pour les OPCI il est intéressant de se renseigner sur la part « non immobilier ». Celle-ci peut contenir divers instruments financiers, actions, OPCVM éventuellement indirectement liés au marché immobilier (foncières, promoteurs…).

Même éligibles au contrat sélectionné, les SCPI ne sont pas toujours accessibles à un instant T car les sociétés de gestion peuvent suspendre la commercialisation des parts. Il est donc recommandé de se renseigner, au préalable, sur leur disponibilité.

Le délai de jouissance est un critère à regarder : il peut parfois être réduit ou supprimé en assurance-vie. À l’inverse, et en fonction des contrats, il existe des différences de traitement sur l’affectation des revenus distribués par les SCPI : ceux-ci sont parfois en partie conservés par l’assureur.