Faut-il acheter pour louer ses locaux à son entreprise ?

L’entrepreneur doit :

  • projeter dans l’avenir
  • veiller au conflit d’intérêts
  • envisager l’évolutivité de l’immeuble au moment de l’acquisition

Lorsque l’entreprise atteint un certain seuil de maturité l’entrepreneur peut s’interroger sur l’opportunité d’acheter en propre ses locaux. Cette stratégie patrimoniale, pour avoir du sens, doit être pensée dans le temps, veiller à l’intérêt de l’entreprise et tenir compte de l’évolutivité de l’immeuble pour l’entreprise et des conditions du marché.

Une stratégie patrimoniale privée

Dans une stratégie de constitution ou de développement de son patrimoine privé, l’entrepreneur va s’interroger sur l’opportunité d’acheter à titre personnel les locaux de son entreprise pour les lui louer. Indépendamment des nombreux paramètres fiscaux, le choix de l’acquisition peut présenter un réel intérêt. L’entrepreneur réalise un investissement immobilier qu’il juge sûr, puisqu’il est le mieux placé pour apprécier la solidité de son entreprise (alors locataire des lieux). En tant qu’investisseur l bénéficie de sa propre signature et ainsi d’une visibilité maximum.

De plus, il est entièrement libre de choisir non seulement l’emplacement mais la nature du bien acquis. Il peut également aménager parfaitement l’espace à ses besoins : plateaux de travail ou bureaux personnels, espaces partagés, design, confort, équipements technologiques…

L’achat peut donc être envisagé en première intention, comme un levier patrimonial pour le chef d’entreprise. Cette stratégie ne peut réussir que si les besoins de l’entrepreneur et de son entreprise se rencontrent vraiment et durablement.

Les contraintes d’un investissement sur mesure

La contrepartie d’un tel investissement sur mesure est double. Du fait de son développement, l’entreprise peut se sentir à l’étroit dans cet espace pensé à un instant T. Voilà pourquoi il est essentiel en amont de prévoir une marge d’évolution raisonnable, et en conséquence un surplus d’espace, quitte à sous louer une partie des locaux avant de les affecter à l’entreprise.

L’entrepreneur doit toujours se projeter dans l’avenir. Il est important, au moment de l’achat, d’envisager la réversibilité de l’immeuble si l’entreprise devrait, par exemple, déménager. Par ailleurs, lorsque des travaux ou équipements transforment les locaux spécifiquement pour l’activité de l’entreprise, la question de sa réutilisation ultérieure doit se poser. Le bien modifié pourra-t-il retrouver facilement preneur sur le marché ?

Si l’entreprise devait rencontrer des difficultés financières, la stratégie de l’acquisition par le chef d’entreprise pourrait faire peser sur lui une pression importante. En effet, l’immobilier représente souvent le poste de dépenses le plus important pour une entreprise avec celui du personnel. Avoir à arbitrer entre ces deux postes peut être compliqué et anxiogène, tant pour la gestion de l’entreprise que pour le projet patrimonial privé. Il est donc primordial que le montage ait été élaboré avec des valeurs de marché.

La flexibilité de la location

Louer les locaux professionnels écarte ces contraintes qu’il n’est pas toujours possible d’anticiper. La location offre notamment une liberté importante pour adapter la taille et l’emplacement du bien immobilier en fonction du développement de l’entreprise.

D’autre part, cette solution est plus souple financièrement. Elle n’impose pas le recours à l’emprunt, sauf éventuellement pourpayer des travaux d’aménagements non pris en charge par le propriétaire . Enfin, le marché peut être déterminant : selon les zones, l’offre de bureaux est plus riche à la location qu’à la vente.